空室対策編 第１２回「賃貸条件を考える その３ 定期借家契約について」

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第１２回「賃貸条件を考える　
その３　定期借家契約について」
本ブログでは、主に東京エリアでの
賃貸居住用の住宅の
空室対策を取り扱います。
分かりやすく、実現可能で、
効果がある空室対策を
ご紹介したいと思います。
今回は定期借家契約について
説明いたします。
「定期借家契約」という言葉は
知っているが、
詳しくは知らない方もいらっしゃると
思いますので、
一般的な契約（一般借家契約）と比較して
説明したいと思います。

１一般借家契約
賃貸契約書上では解約条件の記載が
ございますが、実務上は
ある程度の賃料滞納や重大な契約違反
借主から解約の申し出が無い場合、
貸主が契約終了を申し出ても借主が
合意しない場合は
契約終了が難しいと認識されております。
メリット
広く知られた契約形態なので、
借主には迷いがない。
デメリット
上述の通り、貸主側からの契約終了が
難しいです。

２定期借家契約（賃貸居住用）
契約書記載の契約期間限定で
賃貸が可能ですが、
再契約を行って、実質的には
契約継続とすることも可能です。
また、賃料滞納や契約違反が無ければ
再契約可能と明記すれば、
借主の契約終了に対する不安が
軽減されます。
（再契約型定期借家契約）
メリット
１入居者に問題がある場合は
契約期間満了時で契約終了できます。
２転勤の期間中のみ賃貸など
期間限定での賃貸借契約が可能です。
デメリット
１定期借家制度が始まってから
２０年以上経ちますが、
まだまだ認知度が低いので、
部屋探しをしている方が
不安にならないよう
しっかりと説明が必要になります。
２一般の賃貸契約よりも説明書類が
増えます。
特別に難解ではないですが、
定期借家契約の効力を確認する書類と
説明が別途必要になります。
３大手法人社宅契約では定期借家契約が
敬遠される場合が多いです。
大手法人の社宅契約に限り、
一般借家契約でも
可能と対応している場合がございます。
実務面での活用方法
１ペット飼育、高齢者、外国籍など
間口を広げたいが不安がある場合、
再契約型の定期借家契約を採用する。
２マナーの良い入居者を
募集するためと説明する
転居理由が現在居住の住居のマナーの悪さに
嫌気がさしていたり、
部屋探しの条件が穏やかな
環境を求めている方には
訴求効果があるかもしれません。

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